O mercado imobiliário é bastante dinâmico, como tal efetuar transações estruturadas e seguras é fundamental para o sucesso do negócio – tanto para compradores como para vendedores. 

Imagine que se encontra no processo de aquisição de uma nova casa. 

Realiza diversas pesquisas de acordo com os seus critérios de imóvel ideal e, quando por fim encontra, quer fechar um acordo e assegurar o negócio.  

A compra do imóvel pode demorar semanas ou meses até ser oficializada, e é neste espaço de tempo que o Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) entra em ação.  

O CPCV é um contrato legalmente vinculativo que estabelece os termos e condições de uma transação imobiliária.  

Serve como um compromisso mútuo entre quem promete comprar e quem promete vender. Garante que ambas as partes cumprem as suas obrigações, até ao momento da escritura, onde se celebra o contrato definitivo. 

Embora o CPCV não tenha carater obrigatório, este acordo entre as partes intervenientes é essencial para trazer segurança à transação. 

Elementos-chave do CPCV: 

• Identificação das partes 
• Identificação e descrição completa do imóvel 
• Preço de aquisição acordado e forma de pagamento 
• Valor dado como sinal 
• Data da previsão para a realização da escritura  
• Definição das penalizações em que o comprador e o vendedor incorrem caso ignorem os prazos e existam quebras no cumprimento do contrato 
• Cláusula que assegure que o imóvel cumpre as habituais condições de habitualidade 
• Cláusula de alienação livre de quaisquer ónus ou encargos 
• Cláusulas específicas, segundo as exigências de ambas as partes 

• Assinatura de ambas as partes 

Como é definido o valor do sinal a pagar?  

O valor do sinal é acordado livremente entre as partes, correspondendo a uma percentagem ou parte do valor de compra do imóvel. 

Além disso, podem ocorrer situações em que são previstos reforços do sinal pagos em diversas parcelas, até à escritura. Estes valores deverão estar explícitos no contrato-promessa de compra e venda, bem como as respetivas datas de pagamento.  

No momento da escritura pública, o montante do sinal é deduzido no pagamento final. 

Cuidados a ter em conta na elaboração do CPCV 

• Reunir e verificar toda a documentação relativa ao imóvel a transacionar, sendo os documentos essenciais os seguintes: 

• Caderneta predial; 
• Certidão permanente da conservatória; 
• Licença de utilização; 
• Certificado energético; 

• Estipular um prazo máximo para a celebração da escritura pública que seja razoável e confortável para ambas as partes; 
• Se o imóvel tiver condomínio, o comprador deve ter acesso às últimas atas das assembleias de condomínio e verificar se existem eventuais dívidas em atraso; 
• Se a transação implicar o recurso ao financiamento bancário, idealmente o comprador deverá assinar o CPCV quando já existir uma aprovação de crédito. Todavia, se tal não for possível, o comprador deve garantir uma cláusula que permita a anulação do contrato-promessa de compra e venda, caso o banco não aprove o empréstimo; 

Visto que a assinatura do contrato-promessa de compra e venda diz respeito a uma das transações financeiras mais importantes da sua vida, e envolve o pagamento de um sinal, é fundamental que a sua redação cumpra as formalidades legais, pelo que ser escrito por um advogado ou solicitador. 

Estas precauções ajudarão a evitar dissabores futuros. 

Benefícios para compradores e vendedores: 

• Para o comprador, o CPCV assegura a reserva formal do imóvel. Já para o vendedor, o CPCV proporciona a confiança de que a transação será concluída, impedindo que ele perca outras oportunidades de venda. 

• Fornece proteção legal uma vez que se alguma das partes decida desistir do negócio sem justa causa, o CPCV estabelece penalidades. Geralmente: 

• O incumprimento do contrato por parte do vendedor, implica a devolução do dobro do sinal ao comprador 
• O incumprimento do contrato por parte do comprador implica a perda da totalidade do sinal dado na celebração do contrato 

• Garante a formalização do negócio no prazo acordado 

Lembre-se sempre de que cada transação imobiliária é única e requer atenção aos detalhes. Ao compreender e utilizar o CPCV de forma correta, estará no caminho certo para concretizar os seus objetivos no mercado imobiliário.